Devo refinanciar? Como uma calculadora de refinanciamento ajuda a decidir
Quando as taxas de juro descem, refinanciar o seu crédito habitação pode poupar dezenas de milhares de euros ao longo da vida do empréstimo. Mas refinanciar não é grátis: há custos de fecho, um possível reinício do plano de amortização e a pergunta essencial de quanto tempo pretende ficar na sua casa. Uma boa app de calculadora de refinanciamento ajuda-o a cortar o ruído e encontrar o número mais importante de todos: o seu ponto de equilíbrio.
O HypoNavi: Mortgage Calculator inclui uma calculadora de refinanciamento completa que funciona offline e sem necessidade de conta. Introduza os dados do seu empréstimo atual e as novas condições propostas, e a app mostra exatamente quanto tempo demorará até a poupança mensal pagar o custo do refinanciamento.
O ponto de equilíbrio: o cálculo mais importante do refinanciamento
O ponto de equilíbrio é o mês em que a poupança mensal acumulada com a prestação mais baixa iguala o total dos custos de fecho que pagou para refinanciar. Antes desse momento ainda não recuperou o investimento — continua no vermelho por causa da despesa do refinanciamento. Depois disso, cada mês de prestação mais baixa é poupança pura.
É assim que o cálculo funciona:
- Prestação mensal atual: 2100 $
- Nova prestação mensal após o refinanciamento: 1850 $
- Poupança mensal: 250 $
- Custos de fecho do refinanciamento: 5000 $
- Ponto de equilíbrio: 5000 $ / 250 $ = 20 meses (1 ano e 8 meses)
Se pretende ficar na sua casa pelo menos 20 meses após o refinanciamento, vai atingir o equilíbrio e tudo o que vier depois é poupança. Se pensa vender antes disso, refinanciar acabaria por lhe custar dinheiro.
A regra da redução da taxa: quando é que compensa?
Uma regra prática muito citada diz que refinanciar compensa quando consegue reduzir a taxa de juro em pelo menos um ponto percentual. Embora seja um ponto de partida razoável, o cálculo do ponto de equilíbrio é mais fiável, porque tem em conta os seus custos de fecho concretos e o prazo que falta do empréstimo.
Situações em que refinanciar costuma fazer bastante sentido:
- As taxas desceram significativamente desde o empréstimo original e faltam-lhe mais de 10 anos
- O seu perfil de crédito melhorou muito desde que contraiu o empréstimo, dando-lhe acesso a uma taxa bem melhor
- Quer trocar um crédito de taxa variável por um de taxa fixa, para ganhar estabilidade
- Quer encurtar o prazo de 30 para 15 anos e consegue suportar a prestação mais alta
O problema do reinício da amortização
Um aspeto do refinanciamento muitas vezes esquecido é o que acontece ao plano de amortização. Se já paga um crédito a 30 anos há 10 anos e refinancia para um novo crédito a 30 anos, alargou o período total de pagamento em mais uma década. Mesmo que a prestação mensal desça, o juro total que paga ao longo de todo o prazo restante dos dois empréstimos pode acabar por aumentar.
O HypoNavi permite modelar isto com precisão. Passe o seu empréstimo atual pelo plano de amortização e veja exatamente quanto juro lhe falta pagar. Depois faça o mesmo com o empréstimo refinanciado e compare o juro total em falta. Por vezes um refinanciamento a 15 anos com uma taxa ligeiramente acima do que esperava poupa mais juros no total do que um a 30 anos com uma taxa mais baixa — precisamente porque o reinício do relógio de amortização entra na conta.
O que considerar nos custos de fecho
Os custos de fecho típicos de um refinanciamento situam-se entre 2 % e 5 % do valor do empréstimo. Para um empréstimo de 300 000 $, isso são 6000 $ a 15 000 $. Alguns bancos oferecem refinanciamentos sem custos de fecho, que parecem atrativos mas vêm normalmente com uma taxa de juro um pouco mais alta — ou seja, os custos são efetivamente incorporados na taxa em vez de pagos à cabeça. Pode ser um bom negócio se pensa mudar de casa ou refinanciar de novo dentro de poucos anos, mas é pior se pretende ficar a longo prazo.
Na calculadora de refinanciamento do HypoNavi pode introduzir manualmente os seus custos de fecho para obter um ponto de equilíbrio rigoroso e ajustado à sua situação específica.
Quando refinanciar não compensa
Refinanciar nem sempre é a decisão certa, mesmo quando as taxas descem. Vale a pena travar se:
- O seu ponto de equilíbrio fica depois da altura em que pensa vender ou mudar de casa
- Está perto de acabar de pagar o crédito (menos de 5 anos) e reiniciar a amortização deitaria fora anos de capital acumulado
- Tem uma penalização por amortização antecipada no crédito atual que anularia a poupança
- Está em processo de pedir outro crédito e um novo pedido de empréstimo poderia afetar a sua avaliação
Instale o HypoNavi e faça as contas ao refinanciamento
O HypoNavi é gratuito para iPhone e Android. A calculadora de refinanciamento funciona offline — sem ligação à internet, sem conta e sem partilha de dados. Faça a sua análise do ponto de equilíbrio antes de falar com o banco, para chegar a essa conversa já sabendo se refinanciar faz sentido para si.
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Saber o seu ponto de equilíbrio antes de iniciar uma conversa sobre refinanciamento coloca-o numa posição de força. Obtenha o HypoNavi grátis e descubra hoje se refinanciar faz sentido para si.
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