Aprenda a usar um app de tabela de amortização para entender seu financiamento. O HypoNavi mostra cada parcela, os juros iniciais e o total de juros, offline.
Uma tabela de amortização é um quadro completo que mostra todas as parcelas do financiamento imobiliário que você vai pagar, do primeiro ao último mês. Para cada parcela ela indica três coisas: quanto do pagamento vai para os juros, quanto reduz o saldo devedor e qual é o saldo restante após o pagamento. É um dos documentos mais reveladores das finanças pessoais — e quase ninguém olha para ele.
Um bom
Este é o ponto mais importante a entender sobre a amortização de um financiamento padrão: nos primeiros anos do empréstimo, a esmagadora maioria de cada parcela vai para os juros — não para o principal.
Vejamos um exemplo concreto. Suponha que você contrate um financiamento de US$ 300.000 a 7% em 30 anos. A parcela mensal fica em torno de US$ 1.996.
Depois de 5 anos pagando em dia, você terá desembolsado cerca de US$ 119.760 no total — mas reduzido o saldo em apenas uns US$ 18.900. Todo o resto virou juros. Essa é a estrutura de juros concentrados no início da amortização padrão, e compreendê-la muda a forma como você enxerga cada decisão financeira ligada ao seu imóvel.
Quando você refinancia o financiamento — mesmo para uma taxa menor — normalmente recomeça a tabela de amortização do zero. Isso significa voltar à fase inicial em que quase tudo vai para juros. Se você já pagou 10 anos e refinancia para um novo contrato de 30 anos, na prática se comprometeu a pagar sobretudo juros por mais uma década antes que a redução relevante do principal comece. A tabela de amortização mostra isso com clareza e ajuda a decidir se o refinanciamento realmente compensa diante do seu saldo e do seu prazo restante.
Como as primeiras parcelas reduzem muito pouco o principal, mesmo um pequeno pagamento extra direcionado inteiramente ao principal pode eliminar muitos meses do final do empréstimo. Uma única amortização extra no ano 1 pode eliminar 2 ou 3 parcelas do fim de um financiamento de 30 anos, porque aquele principal extra acumularia juros por quase três décadas. A tabela de amortização deixa essa relação de causa e efeito visível em números concretos.
Em um financiamento de US$ 300.000 a 7% por 30 anos, o total de juros pagos ao longo da vida do contrato chega a cerca de US$ 418.000. Você toma US$ 300.000 emprestados e devolve mais de US$ 718.000 no total. Isso não é uma falha do sistema — é a realidade matemática dos juros compostos em um horizonte longo, e ver isso detalhado numa tabela de amortização é um dos maiores incentivos para fazer amortizações extras ou escolher um prazo mais curto.
Abrir o HypoNavi e inserir os dados do seu empréstimo leva menos de um minuto. Feito isso, o app gera uma tabela de amortização completa, mês a mês, que você pode percorrer por toda a duração do contrato. Veja o que observar:
Uma das coisas mais instrutivas a fazer com um app de tabela de amortização é simular o mesmo empréstimo com dois prazos diferentes, lado a lado. No HypoNavi, mude o prazo de 30 para 15 anos e observe:
A parcela mensal sobe bastante (cerca de 40% a 50% a mais)
O total de juros pagos cai para menos da metade
O ponto de cruzamento em que o principal supera os juros chega nos primeiros anos, em vez do ano 18 ou depois
Seu saldo cai muito mais rápido, construindo patrimônio mais cedo
Essa comparação costuma levar as pessoas a repensar o prazo escolhido ou a se comprometer com amortizações extras mesmo num financiamento de 30 anos.
O HypoNavi é gratuito para iPhone e Android. Informe os dados do seu empréstimo e a tabela de amortização completa é gerada na hora, offline e sem necessidade de conta.
Entender sua