금리가 내려가면 주택담보대출을 갈아타는 것만으로 대출 기간 전체에 걸쳐 수천만 원을 아낄 수 있습니다. 하지만 대환은 공짜가 아닙니다. 각종 부대비용이 들고, 상환 스케줄이 처음부터 다시 시작될 수 있으며, 무엇보다 그 집에 얼마나 오래 살 계획인지가 관건입니다. 좋은 주택담보대출 대환 계산기 앱은 이런 잡음을 걷어내고 가장 중요한 숫자, 즉 손익분기점을 알려 줍니다.
HypoNavi: Mortgage Calculator에는 오프라인에서 작동하고 계정도 필요 없는 완전한 대환 계산기가 들어 있습니다. 현재 대출 조건과 새로 제안받은 조건을 입력하면, 매달 줄어드는 금액이 대환 비용을 회수하는 데 얼마나 걸리는지 정확히 보여 줍니다.
손익분기점은 상환액이 낮아져 생긴 월 절감액의 누적 금액이, 대환을 위해 지불한 총 부대비용과 같아지는 달입니다. 그 시점 이전에는 아직 본전을 찾지 못한 상태로, 대환 지출 때문에 여전히 마이너스입니다. 그 시점을 지나면 상환액이 줄어든 모든 달이 순수한 절약이 됩니다.
계산은 이렇게 이루어집니다.
대환 후 최소 20개월 이상 그 집에 살 계획이라면 본전을 회수하게 되고, 그 이후는 모두 절약분입니다. 그 전에 집을 팔 생각이라면 대환은 오히려 손해입니다.
흔히 인용되는 경험 법칙은 금리를 최소 1%포인트 낮출 수 있을 때 대환이 유리하다는 것입니다. 출발점으로는 합리적이지만, 손익분기점 계산이 더 믿을 만합니다. 내 실제 부대비용과 남은 대출 기간을 함께 반영하기 때문입니다.
대환이 대체로 크게 유리한 상황은 다음과 같습니다.
대환에서 자주 간과되는 부분은 상환 스케줄에 무슨 일이 벌어지는가입니다. 30년 만기 대출을 10년째 갚고 있는데 다시 30년 만기 대출로 갈아탄다면, 총 상환 기간을 10년 더 늘린 셈입니다. 월 상환액이 줄어들더라도, 두 대출의 남은 기간 전체에 걸쳐 내는 총이자는 오히려 늘어날 수 있습니다.
HypoNavi는 이를 정확히 시뮬레이션할 수 있게 해 줍니다. 현재 대출을 상환 스케줄에 넣고 앞으로 낼 이자가 얼마나 남았는지 정확히 확인하세요. 그런 다음 대환한 대출로 같은 계산을 해 남은 총이자를 비교해 보세요. 기대보다 금리가 조금 높더라도 15년 대환이 더 낮은 금리의 30년 대환보다 총이자를 더 아껴 주는 경우가 있습니다. 상환 시계가 초기화되는 효과까지 반영되기 때문입니다.
대환의 일반적인 부대비용은 대출 금액의 2~5% 수준입니다. 30만 달러 대출이라면 6,000~15,000달러에 해당합니다. 일부 금융기관은 부대비용이 없는 대환을 제시하는데, 매력적으로 보이지만 대개 금리가 조금 더 높습니다. 즉 비용을 선불로 내는 대신 사실상 금리에 얹은 것입니다. 몇 년 안에 이사하거나 다시 갈아탈 계획이라면 유리할 수 있지만, 오래 살 계획이라면 불리한 조건입니다.
HypoNavi의 대환 계산기에서는 부대비용을 직접 입력할 수 있어, 자신의 상황에 꼭 맞는 정확한 손익분기점을 얻을 수 있습니다.
금리가 내려가더라도 대환이 언제나 옳은 선택은 아닙니다. 다음의 경우라면 잠시 멈추고 생각해 보세요.
HypoNavi는 iPhone과 Android에서 무료입니다. 대환 계산기는 오프라인으로 작동합니다. 인터넷 연결도, 계정도 필요 없고 데이터가 외부로 공유되지도 않습니다. 금융기관과 상담하기 전에 손익분기점 분석을 마쳐 두면, 대환이 나에게 유리한지 이미 알고 대화에 임할 수 있습니다.
대환 상담을 시작하기 전에 손익분기점을 알고 있으면 협상에서 유리한 위치에 설 수 있습니다. HypoNavi를 무료로 받아 오늘 바로 대환이 나에게 맞는지 확인해 보세요.
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