返済予定表（アモチゼーション表）とは
返済予定表とは、住宅ローンの初回から最終回までのすべての返済を一覧にした完全な表です。各回の返済について、利息にいくら充てられるか、元金がいくら減るか、返済後の残高がいくらになるかという三つの情報を示します。個人の資産管理においてこれほど多くを教えてくれる資料はほかにありませんが、ほとんどの人は一度も目を通しません。
優れた返済予定表アプリは、この表をポケットに収め、リアルタイムで操作できるようにし、数十年にわたって家計を左右する判断を理解する手助けをしてくれます。HypoNavi: Mortgage Calculatorはまさにそれを実現し、しかも完全オフラインでアカウント登録も不要です。
利息が返済初期に偏る問題
一般的な住宅ローンの返済構造について、最も重要な点はこれです。ローンの初期の数年間は、毎回の返済額の圧倒的大部分が元金ではなく利息に充てられます。
具体例で見てみましょう。金利7%、期間30年で30万ドルを借り入れたとします。毎月の返済額はおよそ1,996ドルになります。
- 1か月目: 1,750ドルが利息に充てられ、残高はわずか246ドルしか減りません。
- 12か月目: 1,735ドルが利息に充てられ、残高は261ドル減ります。
- 60か月目（5年目）: 1,683ドルが利息に充てられ、残高は313ドル減ります。
- 180か月目（15年目）: 1,415ドルが利息に充てられ、残高は581ドル減ります。
- 300か月目（25年目）: 851ドルが利息に充てられ、残高は1,145ドル減ります。
- 360か月目（最終回）: ほぼ全額が元金に充てられます。
5年間きちんと返済を続けても、支払総額は約119,760ドルに達する一方、残高は約18,900ドルしか減っていません。残りはすべて利息に消えています。これが一般的な住宅ローン返済の「利息先取り型」の構造であり、これを理解すると住まいに関わるあらゆる資金判断の見方が変わります。
これが資金判断にとって重要な理由
早期の借り換えは時計を巻き戻す
住宅ローンを借り換えると、たとえ金利が下がる場合でも、通常は返済予定表が最初からやり直しになります。つまり、ほぼすべてが利息に充てられる初期段階に逆戻りするということです。10年返済してきた人が新たに30年ローンへ借り換えれば、実質的にもう10年ほど主に利息を払い続けたうえで、ようやく元金が本格的に減り始めることになります。返済予定表はこれを明確に示し、残高と残り期間を踏まえて借り換えが本当に得策かどうかを判断する助けになります。
繰上返済は初期ほど効果が大きい
初期の返済では元金がほとんど減らないため、全額を元金に充てる少額の繰上返済でも、ローン終盤の何か月分もを消し去ることができます。1年目に一度繰上返済をするだけで、30年ローンの終盤から2〜3回分の返済がなくなることもあります。その元金には本来、30年近く利息が積み上がるはずだったからです。返済予定表は、この因果関係を具体的な数字で見せてくれます。
総支払利息の額は目が覚める
金利7%、期間30年で30万ドルを借りた場合、返済期間全体で支払う利息の合計はおよそ418,000ドルになります。30万ドルを借りて、総額718,000ドル以上を返すことになるのです。これは制度の欠陥ではなく、長期にわたる複利の数学的な帰結です。そしてそれが返済予定表にはっきり書き出されているのを見ることは、繰上返済に踏み切ったり、より短い返済期間を選んだりする最も強い動機になります。
HypoNaviで返済予定表を使う方法
HypoNaviを開いてローンの条件を入力するのに1分もかかりません。入力すると、アプリが月ごとの完全な返済予定表を作成し、返済期間全体をスクロールして確認できます。注目すべきポイントは次のとおりです。
- クロスオーバー点を見つける — 元金充当額が初めて利息充当額を上回る月です。30年ローンでは通常18年目から22年目あたりに訪れます。15年ローンではもっと早く訪れます。
- 残高ベースの折り返し点を見つける — 残高が借入額の50%を初めて下回る月です。利息先取り型の構造のため、これは返済期間の中間点よりかなり後になります。
- 総支払利息のまとめを確認する — HypoNaviは累計の支払利息を表示します。これを期間15年にした場合の金額と比べてみてください。
15年返済と30年返済を比べる
返済予定表アプリでできる最も学びの多い作業のひとつが、同じローンを二つの返済期間で並べて計算してみることです。HypoNaviで期間を30年から15年に変え、次の点を観察してください。
- 毎月の返済額は大きく増える（おおむね40〜50%増）
- 支払利息の総額は半分以下に減る
- 元金が利息を上回るクロスオーバー点が、18年目以降ではなく最初の数年のうちに訪れる
- 残高がはるかに速く減り、資産形成が早く進む
この比較をきっかけに、返済期間の選択を考え直したり、30年ローンのままでも繰上返済を続けようと決意したりする人は少なくありません。
HypoNaviをダウンロードして返済予定表を確認する
HypoNaviはiPhoneとAndroidで無料です。ローンの条件を入力すれば、完全な返済予定表がその場で、オフラインで、アカウント不要で作成されます。
返済予定表を理解することは机上の勉強ではなく、住宅ローンの本当のコストをのぞく最も明快な窓のひとつです。HypoNaviを無料で入手して、毎月の返済を一回ずつ、はっきりと確かめてください。
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