Confronta mutui a tasso fisso e variabile con il calcolatore offline HypoNavi: rata mensile e interessi totali affiancati. App gratuita.
Il dibattito tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile è uno dei dilemmi più comuni nel finanziamento della casa. Entrambi hanno vantaggi concreti — e la risposta giusta dipende davvero dalla tua situazione finanziaria personale, dalla tua tolleranza al rischio e dai tuoi tempi. Il modo migliore per prendere questa decisione non è affidarsi a consigli generici, ma fare davvero i conti con un
HypoNavi: Mortgage Calculator ti permette di simulare entrambi gli scenari offline, all'istante, senza condividere i tuoi dati finanziari da nessuna parte.
Un mutuo a tasso fisso ha un tasso di interesse che resta invariato per tutta la durata del finanziamento. Che tu scelga un mutuo a 15 o a 30 anni, il tasso bloccato alla stipula è il tasso che pagherai su ogni singola rata fino all'estinzione del debito.
Certezza totale della rata: la quota capitale e interessi non cambierà mai
Protezione contro l'aumento dei tassi di interesse
Budget e pianificazione finanziaria più semplici
Di solito preferito in contesti di tassi bassi, quando bloccare il tasso è strategicamente intelligente
Di norma parte da un livello più alto rispetto al tasso iniziale di un mutuo a tasso variabile
Se i tassi scendono in modo significativo, resti vincolato al tasso più alto finché non rinegozi o surroghi (operazione che ha costi propri)
Un mutuo a tasso variabile — chiamato anche adjustable rate mortgage (ARM) — ha un tasso di interesse che cambia periodicamente dopo un periodo iniziale a tasso fisso. Per esempio, un ARM 5/1 ha un tasso fisso per i primi 5 anni e poi si adegua ogni anno. Un ARM 7/1 è fisso per 7 anni e poi si aggiorna annualmente.
Tasso di interesse iniziale più basso rispetto al fisso, spesso di 0,5-1,5 punti percentuali
Una rata iniziale più bassa significa più liquidità e una costruzione del capitale più rapida all'inizio se effettui versamenti extra
Potenzialmente vantaggioso se prevedi di vendere o rifinanziare prima dell'inizio del periodo di adeguamento
Incertezza sulla rata dopo il periodo fisso: i tassi possono salire in modo consistente
Più difficile pianificare il budget quando la rata può cambiare ogni anno
In contesti di tassi in salita, gli interessi totali pagati sull'intera durata del mutuo possono superare di molto quelli di un mutuo a tasso fisso
Vediamo un esempio concreto con un mutuo da 350.000 $:
Rata mensile: 2.329 $
Interessi totali in 30 anni: circa 488.400 $
Certezza della rata: assoluta
Rata mensile dagli anni 1 a 7: 1.987 $
Rata mensile dall'ottavo anno: 2.437 $ (ipotizzando che il tasso salga all'8,0%)
Risparmio mensile nel periodo iniziale: 342 $ al mese, per un totale di 28.700 $ in 7 anni
Aumento mensile a partire dall'ottavo anno: 108 $ in più al mese rispetto al tasso fisso
In questo scenario risparmi denaro nei primi 7 anni con il tasso variabile. Ma a partire dall'ottavo anno le tue rate diventano più alte di quelle che avresti pagato con il tasso fisso. Entro il quindicesimo anno il vantaggio complessivo del variabile si è in gran parte dissolto — e se i tassi fossero saliti anche oltre l'8%, chi ha scelto il variabile pagherebbe sensibilmente più di chi ha scelto il fisso.
Quando prevedi di restare nella casa per tutta la durata del mutuo o anche di più
Quando i tassi attuali sono storicamente bassi ed è probabile che salgano
Quando la stabilità della rata è importante per il tuo bilancio o per la tua serenità
Quando sei un acquirente alla prima casa e non hai un cuscinetto finanziario per assorbire aumenti della rata
Quando sei sicuro che venderai o rifinanzierai entro il periodo fisso del mutuo variabile
Quando disponi di una notevole flessibilità finanziaria per gestire aumenti della rata
Quando i tassi fissi attuali sono alti e ci si aspetta che scendano
Quando il risparmio del tasso iniziale verrebbe impiegato in modo produttivo (investito, usato per estinguere altri debiti a interessi elevati, ecc.)
Con HypoNavi puoi impostare rapidamente entrambi gli scenari sul telefono e confrontare rate mensili, interessi totali e piani di ammortamento affiancati — tutto offline, senza che alcun dato lasci il tuo dispositivo.
Questo tipo di simulazione è esattamente ciò che farebbe un consulente finanziario professionista, ed è disponibile per te gratuitamente, all'istante, in tasca.
Il confronto con un